כמה עולה דירה?

מחירי דירות בישראל מושפעים משורה ארוכה של פרמטרים. מעבר לכך, המחיר הנקוב בחוזה הוא לא הסכום הסופי לתשלום כי יש עוד המון הוצאות נלוות. עם זאת, ניתן להצביע על הגורמים המרכזיים שמשפיעים על מחיר הדירה ולהשתמש בהם בהשוואה בין נכסים שונים ברחבי הארץ. בנוסף לכך, היתרון של היכרות עם הפרמטרים שמשפיעים על מחיר הדירה בא לידי ביטוי בעת קביעת התקציב.

בהתאם לכך, הבה נכיר את המרכיבים שמשפיעים על מחיר הדירה, על מנת שתוכלו לקבל החלטה מושכלת.

במקום הראשון – מיקום, מיקום ומיקום

כידוע, הפקטור החשוב ביותר בתחום הנדל"ן הוא מיקום. רוב הקונים והמשקיעים שואפים לקנות נכס באזור שתואם את הצרכים שלהם והדרך לבדוק את זה היא לפי הרכב ואופי האוכלוסייה, סוג הבנייה, התשתיות והשירותים המוצעים לתושבי האזור, הביקוש וההיצע ועוד. כל הנתונים בדרך כלל מגולמים במיקום הדירה ואפילו באותה עיר ניתן למצוא פערים של עשרות אחוזים בין מחירי נכסים. כמו כן, מיקום יוקרתי ומבוקש יעלה את מחיר הדירה בלי קשר למצבה הפיזי.

במקום השני – נא להכיר את פוטנציאל ההשבחה

מחיר הדירה המבוקש על ידי המוכר מבטא, בין היתר, גם את פוטנציאל ההשבחה שלה לטווח הארוך. כאן מדובר באפשרות להרחיב ולהגדיל את הדירה, לבנות מרפסות או חדרים נוספים ולעמוד בתנאי תמ"א 38 או פרויקטים של פינוי-בינוי, קרבה לפרויקטים מתוכננים או כאלו שבהקמה ועוד. ככל שמספר הגורמים המעורבים בפוטנציאל ההשבחה נמוך יותר, כך תעלה הסבירות לביצוע השדרוג – וגם לעליית המחיר.

לא חשוב פחות – מה יש בדירה?

אי אפשר לדעת כמה עולה בדירה בלי לבדוק מה היא כוללת, ובאיזו רמה. הדגש בהקשר הזה הוא על איכות הגימור והבנייה, מצב הקירות, הצנרת והחשמל וליקויים שמחייבים טיפול. ניתן לקבוע סדר גודל לטיפול בליקויים באמצעות שירותי בדק בית, או לנסות לבצע הערכה גסה באופן עצמאי. במקביל, מומלץ לקבוע את שווי הדירה לפי השטח השמיש: גודלה ומספר החדרים בה, שטח הדירה מדלת הכניסה פנימה ושטח הקירות כולל הממ"ד אך ללא השטחים המשותפים של חדרי המדרגות, הלובי או המחסנים.

כל בית צריך מרפסת? ומה עם חניה?

רבים בציבור המשקיעים לא תמיד יודעים כיצד לחשב את שווי המרפסת והחניה בבואם לקבוע כמה עולה דירה בישראל. באופן עקרוני, השווי של מ"ר מרפסת שקול לשווי של חצי מ"ר משטח הדירה, אך בבניינים גבוהים עם נוף יכול שווי המרפסת להיות זהה לשווי של שטח הדירה עצמה. מנגד, שווי החניה הוא לא פונקציה של גודל ושטח אלא של קירוי. חניה מקורה עם צל שווה יותר מחניה פתוחה שחשופה לשמש ולכן היא עשויה להטות את הכף לטובת נכסים מסוימים.

ולבסוף – זכרו להביא בחשבון את ההוצאות הנלוות

ההוצאות שמצטרפות למחיר החוזי של הדירה מורכבות ממס רכישה, שכר טרחת עורכי דין, עלויות משכנתא, עלות הובלה ומעבר דירה, הפרשים בין שערי הדולר והשקל, הצמדת מחיר הדירה למדד, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל ולעיתים גם דמי תיווך. בתוך כך, תשלום מס רכישה מתבצע לפי מדרגות המס הקבועות בחוק ותוך התחשבות בנתונים אישיים של הרוכש.

מילה נוספת על הסיבות לשינויים במחירי דירות

המחיר הנוכחי של דירה מסוימת עשוי להשתנות כבר בטווח הקצר. הסיבה לכך קשורה למדדים כלכליים נוספים כמו גובה הריבית במשק, עוצמת המטבע המקומי, המדד בשוק ומצב הכלכלה במדינה. אלו גורמים דינאמיים שמחייבים את ציבור המשקיעים ורוכשי הדירות להישאר עם אצבע על הדופק כדי לעמוד במסגרת התקציב.

 ברצונך לקבל מידע על עלות דירה מסוימת? נשמח לספק לך פרטים נוספים ללא עלות וללא התחייבות.