קבוצת רכישה – מה כדאי לדעת לפני שמצטרפים?

בשנים האחרונות, מעורר המושג "קבוצת רכישה" עניין רב בקרב הציבור – וקורץ לישראלים וגם תושבי חוץ הרוצים לקנות, למכור או לשכור דירות. על פניו נראה שקבוצה מן הסוג הזה היא פתרון מעולה לחיסכון בהוצאות על דירות מכל הסוגים (כולל דירות יוקרה) בערים מבוקשות כמו תל אביב, אך מובן שתחת פני השטח יש עוד המון שיקולים שצריך להביא בחשבון. הבה נסקור אותם יותר לעומק.

המאפיינים של קבוצת רכישה

מבחינה חוקית, קבוצת רכישה מוגדרת כהתארגנות מצד קבוצה של גורמים לצורך השקעה בנכסים, כאשר בתחום הנדל"ן מדובר לרוב על בניית פרויקט מגורים – אך לא רק. מה שמייחד קבוצת רכישה בתחום הנדל"ן הוא היעדר התלות בקבלן או ביזם, מה שמאפשר לקבוצה לחברי הקבוצה להוזיל עלויות, לאפשר בחירה עצמאית של השכנים, לקבוע את רמת הגימור ולבחור גם את אופי וסגנון המגורים.

יתרונות נוספים של קבוצת רכישה הם פטור מתשלומי מע"מ בגין אגרות בניה והיטלי פיתוח, תשלום מס רכישה מופחת על הקרקע וחיסכון בעלויות שיווק, פרסום ומנהלה – אפיקי חיסכון העשויים להצטבר לסכומים גדולים ולהטות את הכף לטובת הכדאיות של פעולה במסגרת קבוצות רכישה.

מי נושא באחריות על הקרקע שקנית?

על מנת לדעת האם משתלם לך לרכוש נכס נדל"ן במסגרת קבוצה צריך להכיר את שלבי העבודה מול שאר חברי הקבוצה. בשלב הראשון, חברי הקבוצה מאתרים קרקע מאושרת לקנייה ורוכשים אותה יחד באמצעות הקצאת סכום כסף מטעם כל חבר בהתאם לחלקו בחוזה. בשלב השני מזמינים את שירותי התכנון, הרישוי והבנייה מקבלן חיצוני וקובעים לוח זמנים.

בניגוד למיזם רגיל, חברי קבוצת הרכישה אמורים לאתר ולרכוש את הקרקע והם היחידים שנושאים באחריות על גיוס הרוכשים הפוטנציאליים, קבלת הצעות מחיר מקבלנים והשגת אישורי בנייה מתאימים ומקורות מימון. מצד שני, היתרון הוא שחברי הקבוצה חסינים מפני התמוטטות פיננסית של הקבלן כי הקרקע נותרת בבעלותם המלאה ללא תלות בהחלטותיו של הגורם המבצע.

טיפ: במידה ויש יותר מכמה עשרות בודדות של רוכשים בקבוצת הרכישה שלכם, הניסיון מלמד כי מומלץ לשקול להעמיד בראשה גוף ניהולי שירכז את הפעילות בצורה מסודרת.

לא להתבלבל – ישנן קבוצות מסוגים שונים

דרך טובה לדעת האם משתלם לך להצטרף לקבוצה כל שהיא היא להכיר את סוגי הקבוצות השונים – ולבדוק באיזה סוג של התאגדות מדובר לפני ההצטרפות.

• קבוצת רכישה (הפועלת כהלכה) אינה רוכשת בפועל את הקרקע הרצויה עד שהיא מתגבשת – ומקפידה לעשות הסכם מכר מקרקעין מול החברים ובעלי הקרקע כבסיס לפעילותה הקבוצתית.
• לעומת זאת, קבוצת רוכשים היא התאגדות של יזם וקבלן שמוכרים את הנכס לקבוצת אנשים לאחר שהם מתכננים אותו.
• עוד לשם השוואה, קבוצת רכישה חברתית היא התאגדות של יחידים בעלי היכרות אישית.
• ואילו קבוצת בנייה כוללת בפועל רק אנשים פרטיים שמתאגדים יחד כדי לקבל הנחה ברכישת דירות מחברות בנייה.

שתי המלצות מפתח לעסקה מוצלחת

כמו בכל דבר אחר שקשור להשקעות ונדל"ן, גם הצטרפות לאחת הקבוצות או ההתאגדויות לשם רכישת קרקע ובניית נכס תלויה במסגרת התקציב ובמאפייני העסקה. ולכן כדאי להכיר שני נושאים חשובים הקשורים במישרין להצלחת הפרויקט:

1. הסיכון העיקרי הוא מעצירת התשלומים על ידי אחד או יותר מחברי הקבוצה, ואת זה מונעים באמצעות חוזה מסודר.
2. כמו כן, ישנו חוסר ודאות בנוגע לסטנדרט ואיכות הפרויקט – ולכן תמיד צריך לערב אנשי מקצוע חיצוניים שעוזרים לחברי הקבוצה להתגבר על חוסר הניסיון שלהם.

יש לך שאלות נוספות? נשמח לספק תשובות וללוות אותך בתהליך!