חישוב מס רכישה ומס שבח

אזרח שקונה או מוכר נכס למטרת מגורים או השקעה נדרש להודיע על העסקה לרשות המיסים כדי לשלם את סכום המס שחל עליו כחוק, אך רק מעטים יודעים כיצד לחשב את הסכום.

חישוב מיסוי נכסי נדל"ן מבוסס על מס רכישה ומס שבח. כמו כן, הסכום המחויב במס משתנה בהתאם לפרמטרים הקבועים בחוק. ההבדל העיקרי בתחום המיסוי של עסקאות נדל"ן הוא בין מס רכישה שמוטל על רוכש הדירה, לבין מס שבח שמוטל על המוכר. הבה נכיר את הפרמטרים.

מאפיינים של מס רכישה

מס רכישה נקבע לפי מחירו של הנכס והוא עשוי להשתנות אחת ל-3 חודשים לפי החלטה של רשות המיסים. התשלום מתבצע על פי מדרגות מס שקבועות בחוק אך תוך התחשבות בנתונים האישיים של הרוכש. לא כל רוכשי הדירות משלמים את אותו מס והרבה תלוי בעלות הדירה ובבעלות על דירות קודמות. באופן עקרוני, מי שרוכש את דירתו הראשונה והיחידה, או שיש לו דירה והוא מתחייב למכור אותה תוך שנתיים, ישלם פחות ממי שרוכש דירה נוספת.

מהו מס רכישה על דירה יחידה?

מהאמור לעיל אפשר להבין מדוע קיימים הבדלים כה גדולים בין מס רכישה על דירה יחידה לבין המס שאותו צריך לשלם הרוכש מהדירה ה-2 ואילך.

היות וגובה המסים משתנה מעת לעת, את הנתונים המעודכנים ניתן לקבל בסימולטור מס רכישה מיסוי מקרקעין של רשות המסים, אולם נכון לזמן כתיבת שורות אלו, כשמדובר על דירה ראשונה:

• עד סכום של 1,805,545 ₪ זכאי הרוכש לפטור ממס רכישה.
• בין 1,805,545 ₪ ועד 2,141,605 ₪ גובה מס הרכישה הוא 3.5% (רק על החלק שמעל הרף הפטור ממס).
• בטווח מחירים ש 2,141,605 ₪ – 5,525,070 ₪ ישלם הרוכש מס בגובה 5% (כמו בנוסף למס בגובה 3.5% על המדרגה הקודמת)
• ובטווח של 5,525,070 ₪ – 18,416,900 ₪ ישלם 8% (בתוספת המדרגות הקודמות).
• בסכום של 18,416,900 ומעלה — ישלם 10%

כמה משלמים מהדירה השנייה?

לעומת זאת, אם מדובר בדירה שניה, שהיא כבר דירה להשקעה, אזי  נשלם כבר מס בגובה 8% ומעל סכום של 5,525,070 ש״ח  – גובה מס הרכישה הינו 10%. על כן, את כל המהלכים בתחום רכישת הנדל"ן יש לבצע בחכמה – ועם עיניים פקוחות.

מאפיינים של מס שבח

מס שבח מוטל על המוכר – כמי שרכש דירה במחיר מסוים ומכר אותה לאחר מכן בסכום גבוה יותר, תוך יצירת רווח. גובה המס הוא תמיד 25% מהרווח, אך כדאי לדעת שאדם המוכר דירה וקונה במקביל דירה אחרת פטור ממס ולא צריך לשלם אותו – גם אם הדירה נמכרה ברווח – כל עוד הוא החזיק בנכס מעל 18 חודשים. מנגד, מי שמחזיק בשתי דירות ומוכר אחת מהן ברווח נדרש לשלם את המס על פי חוק.

מה הקשר בין מועד המכירה לגובה מס השבח?

מאז שנת 2014 חל שינוי במאפיינים של מס השבח. עד אותה שנה היה קיים פטור ממס שבח מי שמוכר את הדירה לאחר שעברו כבר 4 שנים ממועד הרכישה, אך החל מאותה שנה לא קיים יותר פטור כזה. עם זאת, המוכר עדיין פטור מתשלום מס בגין הרווח שהצטבר עד 2014 ומס השבח יחול רק על רווחים שחלו החל מ-2015.

קיזוז לפני תשלום מס

החוק מאפשר לקזז הוצאות מסוימות מהרווח ולהקטין את גובה המס. ההוצאות שאותן מותר לקזז הן שכר טרחת עורך דין, עלויות ריבית משכנתא ושיפוצים.

כאמור, כל אזרח בישראל חייב לשלם מיסים בעת ביצוע עסקאות נדל"ן ומקרקעין של רכישת או מכירת נכס. אם ברצונך לקבל ליווי מקצועי בתהליך הרכישה או המכירה, נשמח לעמוד לרשותך!