; ?>)
ההחלטה על קניית הדירה היא תהליך מורכב. עוד בטרם רכישת הדירה, אתם מעוניינים לדעת שאתם עושים את הצעד הנכון, ולא שתגלו לפתע הפתעות שלא חשבתם עליהם או המעטתם בערכם. בנוסף אתם רוצים לוודא כי תינתן לכם התמורה לכסף וכי יש מספיק בטחונות לכך שהדירה תועבר לידיכם ובזמן.
בחירת סביבת המגורים
לא מעט שאלות עליכם לשאול את עצמכם בטרם תחליטו לרכוש מקום של קבע. באיזו שכונה וקהילה תרצו לגור בשנים הקרובות? היכן תגדלו את ילדיכם? מהו המרחק למקומות העבודה? ועוד.כחלק מהמענה לשאלות הרבות שמנחות אתכם בקבלת ההחלטה על בחירת הנכס, חשוב שתשימו לב לקריטריונים הרלוונטים בבחירת מקום המגורים:
סביבה – לפני שאתם בוחרים את הדירה עצמה, בחנו את הסביבה שאתם רוצים לגור בה. סיירו באזור, דברו עם השכנים, בדקו את מוסדות החינוך והתחבורה הציבורית.
בחירת הדירה – בדקו את סביבת הבניין והדירה, בדקו מי בנה את הבניין ומתי, הביטו מהחלונות ושימו לב אם יש מפגעים או מטרדים סביב.
בנייה באזור – האם מתוכננת בנייה באזור? כביש חדש? אזור מסחרי גדול? גינה ציבורית? כדי לברר את הפרטים הללו ניתן לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה של הרשות מקומית.
בקרו בדירה ובבניין בשעות הלילה, בשעות היום ובסופי שבוע – רצוי לשאול דיירים על איכות החיים בבניין, על טיב השכנים, על מצב הניקיון והרעש, על התחזוקה ואם ישנן בעיות אחרות בבניין.
בבדיקת דירה ובניין בקניית דירה מיד שנייה, ייתכנו הבדלים בין שטח הדירה הרשום בטאבו, השטח המופיע בחשבונות הארנונה והשטח כפי שהוא בפועל. התייעצו עם עורך הדין שלכם בעניין זה, בין היתר בשאלה האם כל התוספות נעשו על פי היתר בנייה כדין.
מצאתם דירה, בדיקה ראשונה
מצאתם כבר דירה בסביבת המגורים המועדפת עליכם, העונה על הצרכים שלכם. כעת, קודם לפתיחת תהליך הקנייה רצוי לבצע כמה בדיקות. בהקשר זה יש להבחין בין קניית דירה מקבלן לבין קניית דירה מיד שניה.
בקניית דירה מקבלן מומלץ לרכוש דירה רק מקבלן הרשום בפנקס הקבלנים. דרשו מהקבלן להציג בפניכם בתחילת המשא ומתן רישיון תקף לשנה השוטפת. אמתו את שוברי הקבלן וודאו שפעולות הבניה המבוצעות הן במסגרת סיווגו המקצועי והכספי של הקבלן.מומלץ לבצע תחקיר לגבי הקבלן – לבדוק בתים שמכר בעבר ולוודא שמצבו הכלכלי איתן.
במקרה בו החלטתם על קניית דירה מיד שנייה יש לבצע בדיקה משפטית שראוי שתעשה על ידי עורך דין בקיא ומנוסה בדיני מקרקעין. על עורך הדין לבדוק בין היתר האם קיימים עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות מכל סוג שהוא, לטובת צד ג' כלשהו, הרובצות על הנכס.
נסח טאבו – על עורך הדין לבדוק את נסח הטאבו, המהווה את המקור החשוב ביותר לבדיקת הזכויות המשפטיות של המוכר בנכס. נכסי מקרקעין מזוהים בטאבו באמצעות מספרי גוש, חלקה ותת חלקה ולא באמצעות כתובת.
מוכר שאינו רשום כבעלים – במקרה שמדובר בעסקה שהמוכר טרם נרשם כבעל הזכויות, על עורך הדין לבדוק האם בידי המוכר אישור על כך ששולמו כל המסים הנדרשים בעסקאות הקודמות שנערכו בקשר לדירה ומסמכים נוספים הנדרשים בקשר לרישום.
חתימת חוזה לקניית הדירה – חתימה על חוזה קניית הדירה היא אחד השלבים החשובים בעסקה כולה. הסתייעו בעורך הדין שלכם כדי להגיע ליום החתימה מוכנים.
זיכרון דברים – לעיתים דינו של זיכרון הדברים כדין חוזה. לכן חשוב לבדוק את זיכרון הדברים בצורה יסודית. החתימה על זיכרון דברים עשויה לקשור אתכם מבחינה חוזית ולצמצם את אפשרויות המיקוח שלכם לגבי תנאי החוזה.
חוזה המכר – חשוב שתעמיקו ותכירו היטב את החוזה לפני החתימה עליו: התייעצו באנשי מקצוע מטעמכם: עורכי דין, מהנדסים או אדריכלים. ודאו כי כל הבנה שבעל פה שהייתה ביניכם ובין הקבלן או חברת הבנייה כתובה בחוזה באופן ברור. ודאו כי מחיר הדירה הנקוב בחוזה הוא סופי וכולל את כל הסכומים הנלווים (מע"מ למשל). בדקו שהקבלן מילא את כל הפרטים במפרט הטכני של הדירה בצורה מדויקת.
חתימת חוזה לקניית דירה מקבלן, למה לשים לב?
בעת חתימת חוזה לקניית דירה מקבלן, במקרים של בקשות לשינויים במפרטים הטכניים של דירת המגורים עוד בתהליך הבנייה כדאי לשים לב לפרטים הבאים:1. לפני החתימה יש לדרוש שבחוזה ייכלל סעיף המאפשר לבקש מהקבלן לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה.
2. דרשו שהשינויים ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ולא ישירות על ידי קבלני המשנה.
3. דאגו שכל בקשה לשינויים או תוספות תיעשה בכתב, כנספח לחוזה.
4. הבקשה צריכה לכלול עלויות, לוחות זמנים לביצוע השינויים ומשך האיחור במסירת הדירה.
5. ודאו מראש מול הקבלן אם תיגבה עמלה נוספת עבור ביצוע והתקנות של אביזרים שיסופקו על ידיכם.
6. בדקו מראש את סכום הזיכוי עבור אביזרים שויתרתם עליהם, ואביזרים המותקנים על ידי הקבלן/חברת הבניה
רישום בטאבו – דרשו מהקבלן לציין בחוזה תאריך בו ישלים את רישום הבעלות/מכירה על הדירה על שמכם במשרד רישום המקרקעין (כולל רישום בית משותף במקרים הרלוונטים).
הערת אזהרה – עמדו על כך שהקבלן, חברת הבנייה או המוכר, לא יכללו בחוזה הוראה המונעת מכם לרשום הערת אזהרה (לכל המאוחר בעת קבלת החזקה בדירה) וזאת אפילו אם ניתנת לכם בטוחה אחרת.
מס ערך מוסף – בדקו האם התשלום עבור מס ערך מוסף כלול במחיר הדירה או שתידרשו לשלמו בנוסף.
רכוש משותף – בדקו אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף ו/או הוצמדו לדירות הבניין. בדקו כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף בבניין – הכניסה אליו, מחסנים או חניות, גישה לגג והגג עצמו. בדקו האם הקבלן שומר לעצמו זכויות על חלקים מהשטחים הללו או על כולם.
חשוב שתדעו, לקבלן שאיננו בעל דירה בבניין או לכל גורם זר אחר, אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף או להירשם כבעלים שלהם.
חניה – בדקו אם מחיר הדירה כולל גם את החנייה, האם החנייה צמודה לבניין, האם החנייה מקורה, ודאו את מקום החנייה שלכם וציינו את מיקומה בחוזה, ודאו שעל פי ההסכם החנייה תופיע ברישום הזכויות (כהצמדה/מכירה).
דוד שמש – על פי תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהיה מערכת סולרית מושלמת.
גינון, אנטנת טלוויזיה – חשוב לבדוק אם הקבלן התחייב במפרט לספק לכם גינון, אנטנת טלוויזיה, חיבור לכבלים מושלמים, או רק הכנה.
פיתוח – לעיתים מופיע בחוזה המונח "הוצאות פיתוח". בדקו מה כוללות הוצאות הפיתוח, האם הן נכללות בחוזה ומה העלות שלהן.
איחור במסירה – ודאו שבחוזה שלכם יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה. חשוב לדעת כי סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה מחודשיים-שלושה במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת, הוא סעיף מקפח.
חתימת חוזה לקניית דירה מיד שנייה, למה לשים לב?
בעת חתימת חוזה לקניית דירה מיד שניה יש לשים לב ללוח התשלומים – ככלל מקובל לוח תשלומים אשר לפיו משולמים כ- 10-15% מתמורה במועד או בסמוך למועד חתימת ההסכם, 10-15% בעת המסירה ובין המועדים הללו משולמים 70-80% מהמחיר בתשלום אחד או במספר תשלומים לפי הסכמת הצדדים.
הערת אזהרה – עסקת מכר של דירה נמשכת מספר חודשים כאשר בתקופה זו הזכויות רשומות עדיין על שם המוכר ורק לאחר גמר התשלום מבוצעת העברת הזכויות על שם הקונה. חשוב להבטיח את זכויות הקונה על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו. במידה והנכס אינו רשום בטאבו, יש לידע את המינהל על העסקה.
פרטי העסקה – העסקה כוללת לא רק את הדירה אלא גם הצמדות לדירה (כגון חניה, מחסן, גג וגינה) וכן חלק ברכוש המשותף. רכוש משותף הוא השטחים הציבוריים המשותפים לכלל הדיירים. לכל דייר יש חלק יחסי ברכוש המשותף שתואם בדרך כלל את גודל הדירה שלו.
פגמים בדירה – כדאי לדרוש שהמוכר יצהיר כי אין פגמים בדירה. אם לאחר מסירת הדירה לקונה יתגלה פגם ויוכח שהמוכר ידע על קיומו, ניתן יהיה לדרוש ממנו פיצוי ואפילו לבטל את הסכם המכר במקרים מסוימים.
מועד מסירה – רצוי הן עבור הקונה והן עבור המוכר, כי תישאר גמישות מסוימת לגבי מועד המסירה באופן שפיגור סביר בלוחות הזמנים לא יגרור סנקציות חריפות.
