איך להעריך שווי דירה להשקעה

טיפים להערכת שווי דירה להשקעה

רכישת נכס מניב, כמו דירה להשקעה, הוכחה כאחת הדרכים היעילות ליצירת הכנסה מתמשכת לטווח הארוך. האם להיכנס לשוק הנדל"ן להשכרה עשוי להיות הבחירה הנכונה עבורכם כעת? אחד הקריטריונים המוכרים והנפוצים להחלטה הוא שווי הדירה הנרכשת כהשקעה, אבל, למעשה, מדובר בהרבה יותר מכך, בצורך להבטיח כי מדובר במיזם רווחי, ושאתם לא הולכים להתרסק בגלל השקעה כושלת. הנה חמישה טיפים שיעזרו לכם להבטיח את כדאיותו של כל העניין.

מקדו את הצורך שלכם – הבינו למה אתה רוצים לרכוש דירה להשקעה

ישנן שלוש סיבות עיקריות לכך שאנשים משקיעים בנדל"ן להשכרה: בעלות על נכס כהשקעה, יצירת מקור הכנסה מתמשך וספקולציות לרווח מהיר.

אם אתם בונים על רווח מהיר, עבורכם – העיתוי הוא הכל. תפסו את השוק בנקודה הנכונה, ואתם עתידים להרוויח כסף. אבל, לעשות את זה כשאתם זקוקים לכסף, זה לא רעיון מוצלח, מכיוון שלעיתים, לא רק שאין לכם זמן לבחון את ההשקעה בזהירות (כי בדיוק עכשיו השוק בשל וחייבים למהר), אלא שלאחר הקניה, הדברים עלולים לקחת זמן רב מששערתם, השוק מדשדש, וההשקעה שלכם תקועה לכם כמו עצם בגרון. ודירה, הרבה יותר קשה למכור במהירות ובמחיר שאיננו מחיר הפסד, בניגוד למניות או לאג"ח. זה עלול לקחת זמן, ועל מנת שהתנאים יהפכו להיות התנאים הנכונים כדי שתקבלו החזר + רווח על ההשקעה שלכם.

מצד שני, לרכוש דירה כהשקעה, כאשר הממון מצוי בכיסכם, ויש לכם את כל הזמן שבעולם, יכול להיות דרך חכמה יותר ליהנות מהשקעה בנדל"ן. כי אתם יכולים לקחת את הזמן הדרוש לכם כדי לעשות את המחקר, למצוא את הנכס הנכון בשכונה הנכונה, ולבנות את הבסיס הנכון כדי ליצור הכנסה לאורך זמן.

מבחינת מיסוי, להשכרה ישנם אספקטים שונים, שאותם יש לבדוק נקודתית קרוב לעת רכישת או מכירת הדירה, מכיוון שהם משתנים כל הזמן, בהתאם לחקיקה וליוזמות ממשלתיות.

היו מוכנים מבחינה פיננסית להיכנס להשקעה… ולהישאר בה

רכישת נכס מניב איננה דומה לקניית בית לצורך מגורים. לעיתים, בתים ודירות המיועדים להשכרה נתפשים בדרך כלל כמסוכנות יותר על ידי חברות המימון, כך שאל תהיו מופתעים אם תתקלו בשיעורי הלוואה גבוהים ובדרישה לבטוחות מחמירות. אל תשכחו להוסיף את ההוצאות הרגילות הקשורות לרכישת דירה כמו עלויות השמאי ושכר טרחת עורכי דין.

לפני שאתם נכנסים לשוק, ודאו שיש לכם את הכספים כדי להישאר בתוכו. האם תוכלו לעמוד בהוצאה גדולה כתוצאה מתיקון גדול בדירה? בריביות עולה? בשינוי מיסוי? באופן אופטימלי יהיו בידיכם המשאבים המופרשים מראש, שיסייעו לכם לצלוח את המכשולים, כך שלא תאלצו להיחלץ מתוך ההשקעה שלכם בטרם עת ולמכור את הדירה, אולי אפילו במחירי הפסד.

להבטיח תזרים מזומנים חיובי

ברגע שיש לכם מושג מה אתם יכולים להרשות לעצמכם לקנות, הגיע הזמן לקבוע מה ההכנסה שהשכרת הנכס יכול לייצר עבורכם.

בעיקר, תנאי השוק המקומי יהיו אלה שיכתיבו לכם את גובה שכר הדירה שתוכלו לגבות. באזורים מבוקשים יותר, הפוטנציאל לעליית שכר הדירה הוא קבוע ונותן להכנסה שלכם סיכוי טוב להתגבר גם על אינפלציה. אזורים אחרים, מבוקשים פחות, מבחר הדירות הפנויות הוא גדול, ומצמצם באופן ניכר את הסיכוי שתצליחו להשכיר שם דירה, או לקבל עליה שכר דירה מתקבל על הדעת (אם תצליחו להשכיר אותה).

עבור כל נכס שאתם בוחנים, חשבו את תזרים המזומנים הצפוי. התחילו עם הכנסות שכר הדירה השנתי הצפוי, ולאחר מכן ,נכו ממנו את ההוצאות שלכם – כולל עלויות אשראי, אחזקה, ארנונה וביטוח. אם אתם מתכננים להשכיר את הדירה שהיא מרוהטת, קחו את הדבר בחשבון, גם בסעיף ההכנסות (דירה מרוהטת ערכה רב יותר) וגם בסעיף ההוצאות (עלויות הרכישה). בסופו של דבר, המטרה היא ליצור תזרים מזומנים חיובי שיניב תשואה מספקת ביחס לאפשרויות ההשקעה האחרות.

החליטו עד כמה אתם מוכנים להיות מעורבים בניהול הנכס בפועל

איחור בתשלום שכר דירה, דיירים קולניים, ניירת. כולם, בשלב זה או אחר, הופכים להיות חלק מחייו של בעל דירה. עד כמה אתם מוכנים (או מסוגלים) לקחת על עצמכם את האחריות לכל אלה?

שכירת מנהל נכס מהווה חלופה לפיקוח עצמי על הנכס, אבל עלויות שירות כזה תצמצמנה את הרווחים שלכם. לפני שאתם קופצים לתוך השקעת הנדל"ן לצורך השכרה, חשבו כמה שווה הזמן שלכם. אם אתם רוצה להרוויח מספיק, אולי כדאי לעשות את המאמץ הנוסף ולטפל בכל זה בעצמכם.

ערכו מחקר כדי למצוא נכס מניב רווחי

כאשר קונים דירה לצורך השקעה, הנה מספר נקודות בהן יש להתמקד כדי למקסם את הסיכוי הטוב ביותר למצוא השקעה רווחית:

מבט ראשון על גורמים כלכליים. האם הסביבה באזור מתפתחת מבחינת מקומות עבודה וגידול אוכלוסייה? לשכונה מתפתחת יש סיכוי טוב יותר להניב שכר גבוה יותר ולעלייה בערך הנכסים. מהו שיעור הפשיעה באזור? זכרו, אתם לא בהכרח מחפשים את הנכס הזול ביותר. מחיר נמוך עלול להצביע על אזור מתדרדר, בו סיכוייכם להשכיר דירה הם נמוכים.

לאחר מכן, בדקו את התשתיות שתהפוכנה את האזור אטרקטיבי לשוכרים. גישה קלה, תחבורה, בתי ספר, קניות ונופש יוצרים את ההבדל. לשכונות מסוימות יכולים להיות ייחודים המצדיקים תשומת לב. לדוגמה, אוניברסיטה בקרבת מקום פירושה ריכוז גבוה של שוכרים-סטודנטים באזור. מצד שני, פירושה גם תחלופה גבוהה של שוכרים, בניגוד לפרברי שינה ולאזורי מגורים "משפחתיים".

אם אתם מתכננים לנהל את הנכס בעצמכם, האם אתם יכולים להגיע אליו בקלות? כמה זמן לוקח לנהוג שם בשעות העומס, או, בחורף, כשהכבישים מוצפים?

גם אם המצב הפיזי של הנכס שאתם מעריך הוא פחות אידיאלי, עם כמה שיפוצים ושיפצורים קלים יחסית, תוכלו לשפר את מצב הבית או הדירה ולהעלות את שכר הדירה המבוקש. שמרו על ראש פתוח לביצוע שינויים משמעותיים יותר, שיכולים להשתלם לכם בטווח הארוך. בדקו אפשרות חלוקה (חוקית, כמובן) של הדירה למספר יח' דיור, שיאפשרו לכם להכפיל את שכר הדירה בהתאם למספרן.

מוכר, קונה, משכיר או שוכר נכס בתל-אביב?

אנו כאן לשיחת ייעוץ ולהערכת שווי הנכס בחינם וללא התחייבות 

השאר פרטים ונחזור אלייך בשמחה